Øg bedriftens værdi med 10-50 procent

LIEBHAVERLANDBRUG. Lav bedriften om til et liebhaverlandbrug ved at plante træer, allé, læhegn, skov og anlægge sø.

Af skovrider Ole Pedersen (Haslev) og ejendomsmægler og agronom Leif Torp Thorlin (Ringsted). Artikel fra Agrologisk, 12. januar 2001.


Ejendomme med særlige naturværdier kaldes liebhaver-landbrug. Efterspørgslen efter den type ejendomme er steget voldsomt, fordi flere og flere ønsker at bo i naturen med fredelige omgivelser, gode opvækstforhold for børn og mulighed for et tiltalende otium.

Næsten alle landbrug kan laves om til liebhaverlandbrug uden, at det koster særlig meget. Til gengæld øges bedriftens værdi meget i forbindelse med salg. Følgende faktorer forøger prisen:

En allé pynter
En allé giver et positivt førstehåndsindtryk ved indkørslen til ejendommens bygninger. En 50 meter lang allé med to meter høje træer kan laves for 5000 kr.

Beplantning ved bygning og have
En lukket have med store plæner, læ-kroge, flere gode siddepladser, en lille sø og gamle træer virker altid tiltalende. Store træer giver ejendommen karakter og bør bevares. Læ er vigtigt, men der må gerne være udsigt til de omkringliggende marker, skove, søer, levende hegn og remiser. Det er især vigtigt, at der er udsigt fra terrasser, altaner og svalegange, samt opholdsrummene i beboelsen. Men det er også et stort plus, at kunne følge med i dyre- og fuglelivet døgnet og året rundt, uanset hvor man opholder sig.

Udsigten fra vinduerne skal derfor være planlagte, og bevoksninger skal anlægges, så de skærmer for eventuel støj eller for nabohuse. Beplantning og beskæring er derfor meget vigtigt. Valg af træarter og sammensætningen er af stor betydning for at give det gode indtryk. Mindre kønne driftsbygninger kan skjules eller forskønnes med beplantning.

Folde vækker begejstring
En fold til et par rideheste vækker børnenes begejstring. De har også indflydelse, når gården skal købes.

Store tilskud til skov
En skov er attraktiv for næsten alle året rundt, uanset om man ønsker fred og ro, hårdt arbejde eller blot at nyde naturen. I gamle dage var en skov vigtig af forsyningshensyn, i dag mere på grund af de "bløde værdier". Ligger bedriften i et skovrejsningsområde, giver staten meget store tilskud til plantning, samt kompensation for manglende indtægt. Den nye skov kan rejses alene for tilskuddet, så kompensationen i 20 år på 2600 kr. pr. ha kan gå i ejerens lomme. Jagtudlejning kan betale ejendomsskatten.

Selv uden for skovrejsningsområder kan det betale sig at etablere skov. Skoven kan lægges på den dårligste jord, det er blot et spørgsmål om at finde den rigtige træart til stedet. Plantes ti procent af jorden til med skov, øges værdien af ejendommen betragteligt. Priser på træer kan variere fra 2-4 kr. stykket, og udgifter til en komplet plantet skov kan variere fra 24.000 til 70.000 kr. pr. ha. Derfor er det vigtigt at indhente flere tilbud på priser på træer og etablering af skov.

Levende hegn
Et rigtigt anlagt levende hegn giver skønne rammer om jorden, øget jagtværdi og læ for afgrøderne. Det er kønt når det blomstrer - fuglene søger bærrene om efteråret - og om vinteren kan læhegn samle sne eller forhindre fygesne på gården, hvis de ligger tæt på. Levende hegn kan skjule nabobebyggelser og skærme for veje og byer, så støjgener nedsættes.

Prisen på etablering af hegn kan variere med 100 procent, så igen er det vigtigt at hente flere tilbud.

Vildt-remiser
Remiser kan give en god jagt, som også kan give en ejendom ekstra indtægter. Remiser skal være mindst en halv hektar store. De må gerne anlægges ved mergelgrave eller på lave områder. Den jagtmæssige værdi af en remise kan være fra 2.000 til 10.000 kr. pr. remise om året, fordi man kan få en højere pris for udlejning af jagten. Etablering af en remise koster typisk 15.000 kr. Ud over jagtværdien hæver vildtremiser også naturværdien.


En sø eller mose er meget attraktiv for de fleste, både på grund af det dyreliv den tiltrækker og værdien for jagt og fiskeri, men også fordi det giver en familie ekstra muligheder. Søen er køn at se på, om vinteren kan børnene løbe på skøjter, og er den stor nok, kan der sejles på den. En 1000 kvadratmeter sø kan etableres for 25.000 kr.

Våde enge, bække eller åer
Er der våde enge bør de afgræsses. Det giver et dejligt fugleliv og en spændende flora, som øger biodiversiteten på ejendommen. Er der en grøft, åben bæk eller å på ejendommen, kan en beplantning langs vandet fremhæve det snoede forløb. Er grøften rettet ud, kan et snoet forløb efterlignes ved at lave beplantninger skiftevis på hver side.

Udsigt
Udsigter skal bevares, helst som udsigt mellem levende hegn og skov, eller som baggrund for en sø. Det er vigtigt at udnytte terrænet, så ejendommen ikke lukkes for meget inde. Gode billeder har en forgrund, det samme har udsigter. Er der havudsigt må den aldrig afskærmes. Det samme gælder udsigter til sø eller å.

Skab selv liebhaverejendom
Der findes kun få ejendomme med alle de ovennævnte værdier - og derfor er de meget dyre. Udnyt i stedet de muligheder, de fleste ejendomme har til at blive en liebhaverejendom, ved at etablere et eller flere af de omtalte forslag. Få en ekspert til at hjælpe med planlægning, indkøb af planter og træer og prisberegninger - det tjener sig hurtigt ind. Man kommer langt for 10.000 kr.

3-d program
Hvis ejendommen skal sælges, bør det planlægges i god tid. Ejendomsmægleren skal kontaktes og give råd om, hvad der bedst kan betale sig på ejendommen. Der findes tekniske muligheder for at illustrere ejendommen på computer. Programmet er et KW plans PC-kort program, der kan vise mulighederne i tre dimensioner og flere år efter etableringen. Her kan alle muligheder anskueliggøres. Man kan lave en beregning på omkostningerne, og ejendomsmægleren kan give en vurdering af ejendommen før og efter.





Værdi stiger 1-2 mio.
En landbrugsejendom på 50 ha, hvoraf 45 ha dyrkes og fem ha er braklagt, er vurderet til fem mio. kr. af ejendomsmægleren - uden nogle af nævnte naturværdier. Investeres i alle de nævnte naturværdier, koster anlæggelsen i alt 358.000, hvis man betaler sig fra det hele. Hvis man selv lægger arbejde til, kan det gøres langt billigere, idet de nævnte priser er komplette anlæg udført af entreprenører.

Investering i naturværdier
Rådgivning og ejendomsmæglers vurdering
15.000 kr.
Allé
5.000 kr.
Beplantning og beskæring omkring hus og have
25.000 kr.
Etablering af en ha fold
30.000 kr.
Etablering af fem ha skov uden tilskud (i skovrejsningsområde: 0 kr.) 125.000 kr.
2000 meter 6-rækket hegn
48.000 kr.
Fire remiser a 0,5 ha
60.000 kr.
To søer a 1000 m2
50.000 kr.
I alt
358.000 kr.

Øget værdi
Jagten vurderes at være 25.000 kr. mere værd om året i udlejning. Den manglende indtægt fra de ni ha landbrugsjord, der nu er tilplantet, kan dækkes af øget jagtleje. Så den daglige nydelse af de rekreative værdier bliver nærmest gratis!
Såfremt remiserne etableres på den braklagte jord, er der ikke noget indtægtstab på dette areal.

Flere købere vil være interesseret i ejendommen, hvilket vil få prisen til at stige. Allerede et år efter etablering vurderes ejendommen til 5,5 mio. kr. og efterhånden som skov, remiser og de levende hegn vokser til, vil man kunne få 1-2 mio. kr. mere for ejendommen.

Vigtig vedligeholdelse
Vedligeholdelse er lige så vigtig som etablering - lige som med juletræer. Beplantningerne skal renholdes, beskyttes mod vildt, harer og mus. Søen gror til, alléen skal beskæres og udsigter skal fritholdes. Vedligeholdelsen koster derfor både tid og penge. Udført af entreprenører kan det sagtens blive 30.000 kr om året de første 4-5 år. Hertil kommer efterplantning de første par år, hvis der kommer plantedød på grund af vejrlig eller andre skader.

Undervurder ikke vedligeholdelsen, men lav en vedligeholdelsesplan. Der er naturligvis også en række lovbestemmelser der skal overholdes. Undersøg dem inden du går i gang.

Beplantninger ved bygninger og haven virker altid tiltalende.